أرض بلادي – مقر البرلمان الرباط
صادق مجلس النواب – بعد سنوات من المناقشة – على القانون المغربي الجديد المتعلق بـ ” الكراء ” ، و الذي سيتم العمل به بمجرد نشره في الجريدة الرسمية للمملكة .
قانون الكراء الجديد يهدف إلى تشجيع أصحاب المحلات على توجيهها للكراء ، بمنحهم ضمانات قانونية لحمياتهم من تعسفات المكترين . كما ينص على مساطر جديدة فيما يتعلق بعقود الكراء وإصلاح محلات الكراء ، وضمان السرعة في حل المنازعات ، بتحديد آجال ، مضبوطة .
إجبارية عقد الكراء
يحدد قانون الكراء الجديد مجال تطبيقه في ” المحلات المعدة للسكنى أو للاستعمال المهني مؤثثة أو غير مؤثثة ، التي تفوق مدة كرائها ثلاثين يوما ” .
كما يحدد ثمن وشروط الكراء بالتراضي بين الطرفين ، و ينص على إجبارية إبرام عقد الكراء بمحرر ثابت التاريخ يضمن كل المعطيات المتعلقة بصاحب المحل وواجب الكراء ، و تحديد المحلات المكراة ، والمرافق التابعة لها ، والغرض المخصص لها ، وكذا التجهيزات المعدة للاستعمال الخاص من طرف المكتري وحده .
و يشترط قانون الكراء الجديد على أن يتوفر المحل المعد للسكنى ، على المواصفات الضرورية من حيث الأجزاء ، المكونة له وشروط التهوية ، والمطبخ و مرحاض ، والكهرباء والماء .
و في حالة لم يتوفر المحل على هذه المواصفات يمكن للأطراف قبل تسلم المحل المكترى الاتفاق كتابة على الأشغال التي يمكن للمكتري القيام بها ، وكيفية خصم مصاريفها من واجب الكراء المتفق عليه سلفا .
كما يتوجب على المكري والمكتري إعداد بيان وصفي لحالة المحل المعد للكراء ، وقت تسلم المحل ووقت استرجاعه ، ويرفق هذا البيان بالعقد وإذا لم يتم إعداد البيان الوصفي ، فإنه بمجرد توقيع عقد الكراء يفترض أن المكتري قد تسلم المحل في حالة صالحة للاستعمال .
إلزام المكري بالإصلاحات
يلزم قانون الكراء الجديد ، المكري بصيانة المحل لاستعماله وفق ما هو منصوص عليه . وإذا تم إشعار المكري بالطرق المنصوص عليها ، قانونا بالقيام بالإصلاحات ولم ينجزها خلال شهر ، جاز للمكتري أن يستصدر أمرا من رئيس المحكمة الابتدائية يحدد قيمة الإصلاحات المطلوبة ، ويأذن بإجرائها وخصمها من واجب الكراء .
و حدد القانون الجديد إصلاحات تقع على عاتق المكتري ، مثل الإصلاحات البسيطة التي يقتضيها الاستعمال الطبيعي ، مثل ” إصلاح الأبواب ، والأقفال ، والتجهيزات الكهربائية ، و النوافذ والألواح الزجاجية ، وأشغال التبليط والصباغة ، والشبابيك والستائر ” .
و أيضا أجبر القانون الجديد المكتري على إصلاح وتغيير صنابير الماء ، والتجهيزات الصحية بالمحل قبل حلول المكري .
حالة عدم أداء واجب الكراء
في حالة لم يرغب المكتري في تأدية واجب الكراء ، يمكن للمكري أن يطلب من رئيس المحكمة الإذن له بتوجيه إنذار بأداء واجب الكراء إلى المكتري .
و يحدد القانون الجديد الأجل في 15 يوما للمكتري لأداء ما بذمته تبدأ من تاريخ تبليغ الإنذار . وفي حالة عدم الأداء الكلي أو الجزئي لواجب الكراء يطلب المكري من المحكمة أن تصدِّق على الإنذار والأمر بالأداء .
و بهذا يصدر رئيس المحكمة أمرا بالمصادقة على الإنذار في أجل 48 ساعة من تاريخ تسجيل الطلب اعتمادا على محضر التبليغ .
كما لا يقبل رفض طلب التصديق أي طعن عادي أو غير عادي ولا تكون له أي حجية . ويحق للمكري في حالة رفض الطلب ، المطالبة باستيفاء واجب الكراء طبقا للقواعد العامة .
و بحسب القانون الجديد ففي حالة قبول الطلب يرفع النزاع أمام المحكمة الابتدائية . وإذا ثبت أن المكري توصل بمستحقات الكراء ، وواصل بسوء نية مسطرة التصديق على الإندار ، حق للمكتري المطالبة بتعويض عن الضرر مقابل ما بين واجب كراء شهرين ، و 6 أشهر ، وذلك بصرف النظر عن المتابعات الجنائية .
شروط مراجعة واجب الكراء
يمكن للمكري والمكتري الاتفاق على شروط مراجعة واجب الكراء ، ونسبة الرفع من قيمتها أو خفضها . لكن لا يجوز الاتفاق على رفع واجب الكراء خلال مدة تقل عن ثلاث سنوات ، بدءا من إبرام العقد ، أو من تاريخ آخر مراجعة قضائية .
و في حالة عدم وجود أي اتفاق ، فإن القانون يحدد إمكانية الزيادة في ثمن كراء المحلات المعدة للسكنى في 8 في المئة ، وبالنسبة إلى المحلات المعدة للاستعمال المهني في 10 في المئة .
مع العلم أنه يمكن للمحكمة أن تحدد نسبة الزيادة في مبلغ واجب الكراء ، بما لها من سلطة تقديرية ودون التقيد بالنسبتين السابقتين ، إذا كان مبلغ قيمة الكراء لا يتجاوز 400 درهم شهريا ، على ألا تتعدى نسبة الزيادة المحكوم بها 50 في المئة .
وإذا عبر المكري عن رغبته في مراجعة واجب الكراء ، بتوجيه إنذار للمكتري ، فإن سريان الوجيبة الكرائية ، الجديدة يبدأ من تاريخ التوصل بالإنذار شريطة رفع الدعوى داخل أجل ثلاثة أشهر الموالية لتاريخ التوصل .
إنهاء عقد الكراء
في حالة إنهاء أو فسخ عقد الكراء ، فإنه على المكتري أن يعيد للمكري محل الكراء ، وإذا احتفظ به بعد هذا التاريخ ، وجب عليه أداء تعويض تحدده المحكمة لا يقل عن ضعف واجب الكراء ، كما يتحمل مسؤولية ، إصلاح كل ضرر ثابت يطرأ على المحل ويعتبر في وضعية محتل لملك الغير بدون سند .
و زاد القانون الجديد ، أنه يُسأل المكتري عن أي خسارة أو عيب يلحق المحل بسبب فعله أو خطئه ، لكنه لا يُسأل عن الخسارة أو العيوب الناتجة عن الاستعمال المألوف والعادي ، أو الناتج عن قوة قاهرة أو حادث فجائي .
و لا يجوز للمكتري إدخال تغييرات على المحل والتجهيزات المكتراة دون الحصول على موافقة كتابية من المكري . وفي حالة إجراء إصلاحات دون موافقة المكري ، فإنه يمكن للمكري إلزام المكتري بإعادة الحالة إلى ما كانت عليه ، أو الاحتفاظ بالإصلاحات كما هي دون أن يكون من حق المكتري المطالبة بالتعويض . و أوضح قانون الكراء الجديد ، أن الدعاوى المتعلقة بالإصلاحات والتغييرات تتقادم خلال ثلاثة أشهر ، من تسلم المكري لمحله .
ما يمكن للمكري أن يطلب ضمانة من المكتري لتغطية الكراء والتكاليف الكرائية ، وكذا الأضرار ، لكن مبلغ هذه الضمانة لا يزيد على واجب شهرين ، من واجب الكراء . على أن ترد الضمانة ، في أجل أقصاه شهر .
